Por: Juan David Salamanca, abogado responsable del área de familia y sucesiones de Abogados Bogotá.
Una casa en Bogotá, un apartamento en la Sabana o un lote en Cundinamarca pueden permanecer durante años registrados a nombre de una persona fallecida mientras sus herederos intentan decidir qué hacer. La situación se complica todavía más cuando uno de ellos vive en España, Estados Unidos u otro país y la familia parte de la idea de que tendrá que regresar a Colombia para firmar cada documento.
En realidad, residir fuera del país no impide participar en una sucesión colombiana. Dependiendo del caso, pueden utilizarse poderes y mecanismos de representación para adelantar actuaciones en Colombia. La intervención de abogados de sucesiones en Bogotá resulta especialmente relevante cuando existen inmuebles, varios herederos, documentos otorgados en el exterior o desacuerdos sobre la venta y distribución del patrimonio.
El Ministerio de Justicia explica que cuando todos los interesados están de acuerdo, una sucesión puede adelantarse ante notaría. Cuando existe controversia entre los herederos sobre la distribución de los bienes, puede ser necesario acudir a un juez de familia.
A partir de la normativa vigente, las rutas oficiales del Ministerio de Justicia y situaciones que aparecen de manera recurrente en la práctica sucesoral, hay varios puntos que conviene revisar antes de intentar vender, repartir o disponer de un inmueble heredado.
El primer problema no suele ser la distancia, sino la documentación
Cuando una persona fallece, los herederos no deberían comenzar preguntándose únicamente quién se quedará con la vivienda.
Primero es necesario reconstruir jurídicamente el patrimonio.
Entre los documentos que normalmente deben revisarse se encuentran:
- registro civil de defunción;
- registros civiles que acreditan el parentesco;
- matrimonio o unión correspondiente, cuando aplique;
- testamento, si existe;
- escrituras de los inmuebles;
- certificados de tradición y libertad;
- inventario de activos y pasivos;
- y obligaciones fiscales o deudas relacionadas con el patrimonio.
El Ministerio de Justicia incluye precisamente inventarios, avalúos, registros civiles, escrituras y certificados de tradición entre los documentos habituales para una sucesión notarial.
Este paso parece administrativo, pero puede cambiar por completo la sucesión.
No es raro que una familia descubra que un inmueble tiene una hipoteca, un embargo, diferencias en la titularidad o que la persona fallecida era propietaria solo de una parte del bien.
Vivir en España o Estados Unidos no significa tener que viajar para cada actuación
Este es uno de los puntos que más dudas genera entre colombianos residentes en el exterior.
La Cancillería contempla expresamente la posibilidad de otorgar poderes desde los consulados colombianos. También existen mecanismos para autenticar documentos y realizar actuaciones que posteriormente producirán efectos en Colombia.
La forma concreta del poder depende de lo que se pretenda hacer.
No es lo mismo autorizar a un abogado para representar a un heredero dentro de la sucesión que conceder facultades para vender posteriormente un inmueble.
Por eso, el poder debería prepararse después de determinar qué actuaciones serán necesarias y no como un documento genérico elaborado antes de conocer el expediente.
Cuando el documento se otorga ante una autoridad extranjera, también puede ser necesario revisar requisitos de autenticación, apostilla o legalización según su origen y destino. La Cancillería mantiene procedimientos específicos para estos trámites.
Caso tipo 1: tres hermanos, una vivienda y un heredero fuera del país
Un escenario habitual puede resumirse así: fallece uno de los padres y deja un apartamento en Bogotá. Dos hijos viven en Colombia y el tercero reside en España.
Los hermanos están de acuerdo en vender.
El error sería esperar hasta encontrar comprador para comenzar a organizar la sucesión.
Antes hay que determinar quiénes tienen derecho a heredar, revisar si existen otros bienes o deudas, adelantar la liquidación correspondiente y completar la adjudicación.
Cuando todos los interesados están de acuerdo, la vía notarial suele ser la alternativa que debe evaluarse primero. Una vez realizada la adjudicación de los inmuebles, la escritura correspondiente debe inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que el cambio de titularidad quede reflejado en el registro.
El heredero residente en España puede intervenir mediante representación si el poder y los documentos se preparan correctamente.
La distancia, por sí sola, no debería paralizar el trámite.
Caso tipo 2: uno de los herederos vive en el inmueble y no quiere vender
Aquí el problema ya no es documental.
Es un conflicto entre interesados.
Puede ocurrir que después del fallecimiento uno de los hijos continúe viviendo en la casa familiar mientras los demás quieren venderla o repartir el patrimonio.
Si no existe acuerdo sobre la distribución de la herencia, el Ministerio de Justicia señala que el asunto puede requerir una sucesión judicial ante juez de familia.
Por eso, la sola existencia de un inmueble no significa que cada heredero tenga automáticamente una habitación, un piso o una parte física determinada de la vivienda.
Primero debe establecerse jurídicamente qué participación corresponde a cada persona.
Caso tipo 3: la familia quiere vender antes de terminar la sucesión
Este escenario merece particular cuidado.
Mientras no se haya realizado la adjudicación, un heredero no debería asumir que puede vender un inmueble específico como si ya fuera individualmente suyo.
Otra figura distinta es la cesión de derechos herenciales. El Ministerio de Justicia reconoce que los derechos derivados de una herencia pueden ser objeto de cesión mediante el negocio jurídico correspondiente. Pero ceder derechos herenciales no equivale necesariamente a vender una casa ya adjudicada.
Confundir ambas operaciones puede provocar problemas posteriores con compradores, familiares y registro.
Las deudas también forman parte de la herencia
Uno de los errores más costosos consiste en mirar únicamente los bienes.
Una sucesión comprende un patrimonio y ese patrimonio puede incluir obligaciones.
El Ministerio de Justicia recuerda que, en términos generales, los herederos reciben los bienes y también deben analizar las deudas dejadas por la persona fallecida. La legislación contempla mecanismos como el beneficio de inventario para limitar determinados riesgos patrimoniales.
Esto resulta especialmente importante cuando el patrimonio incluye:
- créditos hipotecarios;
- obligaciones tributarias;
- deudas personales;
- empresas;
- bienes con cargas;
- o procesos judiciales pendientes.
Antes de repartir, conviene saber exactamente qué se está heredando.
¿Qué pasa si uno de los herederos fue dejado por fuera?
La distancia también puede favorecer un problema distinto: que una persona residente fuera de Colombia se entere tarde de que sus familiares ya iniciaron o incluso terminaron la sucesión.
Haber sido excluido no significa automáticamente haber perdido cualquier posibilidad de reclamar.
El Ministerio de Justicia reconoce la acción de petición de herencia para quien pueda demostrar un derecho hereditario que fue desconocido y explica que, dependiendo del estado del trámite, pueden existir distintas vías para intervenir o reclamar.
En estos casos resulta fundamental revisar:
- si la sucesión continúa abierta;
- si ya existe escritura o sentencia;
- quiénes fueron reconocidos como herederos;
- qué bienes fueron adjudicados;
- y si alguno de ellos ya fue transferido a terceros.
Cuanto más avanzada esté la operación, más importante resulta reconstruir documentalmente qué ocurrió.
El verdadero problema suele aparecer cuando la familia deja pasar los años
En la práctica sucesoral se repite un patrón: la familia pospone el trámite porque nadie necesita vender inmediatamente el inmueble.
Con el tiempo aparece una necesidad económica, uno de los herederos fallece, otro se traslada fuera de Colombia, se acumulan impuestos o surgen nuevos interesados.
Una sucesión que inicialmente involucraba a tres personas puede terminar involucrando a dos generaciones.
Por eso, resolver el patrimonio de una persona fallecida no debería considerarse únicamente un trámite para el momento en que alguien quiera vender.
También es una forma de ordenar la titularidad, las obligaciones y los derechos de la familia.
Bogotá y Cundinamarca: cuando sucesiones e inmuebles se cruzan
En una región donde buena parte del patrimonio familiar está representado por viviendas, apartamentos, locales, fincas y lotes, sucesiones e inmobiliario suelen terminar unidos.
La Superintendencia de Notariado y Registro mantiene incluso programas y jornadas de orientación jurídica relacionadas con propiedad, registro y sucesiones, lo que evidencia la importancia práctica de estos asuntos para los ciudadanos.
Cuando además existe un heredero en el extranjero, la planificación documental es todavía más importante.
El objetivo no debería ser obligar a esa persona a viajar para cada firma, sino determinar qué actuaciones puede realizar mediante poder, qué documentos necesita otorgar desde el exterior y qué decisiones requieren su participación directa.
Una sucesión bien organizada no elimina los desacuerdos familiares, pero sí evita que la falta de documentos, poderes o información registral se convierta en un conflicto adicional.
Análisis jurídico: Juan David Salamanca
Área: Derecho de familia y sucesiones – Abogados Bogotá
Experiencia: más de 20 años en divorcios, herencias, custodia y conflictos patrimoniales familiares.
Fuentes revisadas: Ministerio de Justicia y del Derecho; Cancillería de Colombia; Superintendencia de Notariado y Registro; Código Civil; Decreto 902 de 1988 y normativa sucesoral colombiana vigente.
